賃貸オーナーから出ていけと言われたけれど、出たくない

暑さで溶けている坂口です。
更新が止まっていたのは暑さのせいということにしてください。

賃貸オーナーから「出ていけ」と言われてしまった

家主（賃貸オーナー）も賃貸借契約解約の申入れをすることができます。
しかし、借主は借地借家法によってかなり守られていることを知っていますか？

家主からの突然の解約申入れ 

家主が出ていけと主張するということは、解約の申入れをしたことになります。
申入れの日から６か月経過することによって終了となるのですが、この主張が通るためには家主に正当事由がないといけません。（借地借家法２６乃至２８・旧借家法１②）

この正当事由は次のような点を判断材料とします。

・家主、借主それぞれが、その建物を使う必要性
・建物賃貸借に関係するこれまでの経過経緯
・建物の利用状況
・建物の状態（老朽化している、修繕しなければならななど）
・立退料を提供するかどうか

仮に賃貸借契約書に正当事由がなくても出ていけと主張することができて、その時に契約が終了するという記載があった場合でも、借地借家法に沿わない契約は無効であると明記されています。（借地借家法２９）

したがって、突然出ていけと言われたとしても、６か月は出ていく必要性がありません。
※無断転貸や賃料不払いなどの場合は別となります

裁判で争うことになったとしても、家主側に正当事由がない限りは借主が守られることになります。

もし、突然このような主張を家主にされた場合でも、本当に出ていかなければならないのかどうか、一度弁護士や司法書士に相談されてみてはどうでしょうか。

会社の登記を放置しておくと

最近体力的にしんどいのですが、歳のせいなのか季節的なせいなのかわからず頭を悩ませている坂口です。
運動不足に対して目を背けているとも言う。

会社の登記事項に変更があるのに登記しないでいると

先日、次のような話を耳にしました。
「重任って何？」

役員の任期と重任について

株式会社の定款には任期に関する規定が記載されていることが多いです。
※記載されていない場合は会社法の規定により取締役は２年、監査役は４年です（委員会設置会社を除く。）

役員の任期は定款にどのような記載があるのかによるのですが、そもそも２年ごとだったり長ければ１０年ごとだったりします。会社法上、どんなに長くても１０年で一度役員は退任することになります。

任期が満了した際に、同じ人が再び同じ役職に就くことを「重任」と言い、何事もなければ重任するケースがほとんどです。

現在存在している有限会社については、任期の規定がないため一度就任したら死亡や解任・辞任といった退任事由がない限りは役員の地位に留まっていることになります。
（これから有限会社を設立することは会社法上不可能です）

登記期間について

（変更の登記）
第九百十五条 　会社において第九百十一条第三項各号又は前三条各号に掲げる事項に変更が生じたときは、二週間以内に、その本店の所在地において、変更の登記をしなければならない。
２ 　（略）
３ 　（略）

第９１１条は省きますが、たとえば役員が亡くなったり、本店を移転したりといった場合は登記事項に変更が生じたことになります。

「重任」という言葉は、任期満了後時間をおかずに就任することを意味します。
つまり、「登記事項に変更が生じている」ということになり、その変更登記をする必要があります。

変更登記を放っておくと

（過料に処すべき行為）
第九百七十六条 　発起人、設立時取締役、設立時監査役、設立時執行役、取締役（中略）は、次のいずれかに該当する場合には、百万円以下の過料に処する。ただし、その行為について刑を科すべきときは、この限りでない。
一 　この法律の規定による登記をすることを怠ったとき。

二～（略）

登記期間内に登記申請をすることなく、その後において別の理由で申請をする場合でも、後者の登記申請が登記期間を経過していることを事由として却下されることはありません。

しかし、この過料の制裁を受ける可能性があります。

では登記期間を１日でも遅れて登記申請をした全ての会社が必ず過料の制裁を受けるかというと、そうではないようですが、この基準は明らかではありません。

定款を確認してみましょう

登記をすっぽかしてしまう主な内容として、役員の重任登記が挙げられます。

役員の任期については、上に書いたように定款に規定されているか、もし規定されていなければ取締役は２年、監査役は４年です。
しかし定款で役員の任期は就任の日から丸〇年と定めていない限りは、単純に就任してから丁度〇年で任期満了とはなりません。

実際は複数の項目に基づいて計算する必要がありますし、その根拠となる会社法や定款の規定を正確に記載すると判りにくくなってしまうため、便宜上のような書き方をしています。

長い間役員に関する登記を申請した記憶がない方は、一度司法書士事務所に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
その際は、定款と過去の定時株主総会議事録を用意していただければスムーズな回答が返ってくるはずです。

司法書士と財産管理業務について

台風により車の運転を控えた方がいいと判断したため、一部業務を明日に先送りした坂口です。

事務所に籠ってできる業務や後見関係でどうしても出先へ赴かなければならない内容についてはこなしました。

司法書士と財産管理業務

サイトのアクセス解析をしたところ、財産管理で検索をかけていらっしゃる方が一定数いるので取り上げることにしました。

業務として扱うことができるかどうか

司法書士法第２９条

（業務の範囲）
第二十九条 　司法書士法人は、第三条第一項第一号から第五号までに規定する業務を行うほか、定款で定めるところにより、次に掲げる業務を行うことができる。
一 　法令等に基づきすべての司法書士が行うことができるものとして法務省令で定める業務の全部又は一部
二 　（略）
２ 　（略）

法人の業務範囲に関する規定ですが、「すべての司法書士」とあるため、法人に限定されません。

司法書士法施行規則第３１条

（司法書士法人の業務の範囲）
第三十一条 　法第二十九条第一項第一号 の法務省令で定める業務は、次の各号に掲げるものとする。
一 　当事者その他関係人の依頼又は官公署の委嘱により、管財人、管理人その他これらに類する地位に就き、他人の事業の経営、他人の財産の管理若しくは処分を行う業務又はこれらの業務を行う者を代理し、若しくは補助する業務
二 　（略）
三 　（略）
四 　（略）
五 　法第三条第一項第一号 から第五号 まで及び前各号に掲げる業務に附帯し、又は密接に関連する業務

５号については、付随する内容のみならず、「密接に関連する」内容についても業務であるとされています。つまり密接に関連する内容であれば付随ではなく独立した業務も範囲内となります。

この２つの規定により、財産管理も司法書士の業務範囲内にあるといえます。
ただし、弁護士法第７２条との関係から、事件性（紛争性）がないものに限られます。

具体的な財産管理業務の内容について

主な財産管理業務の具体例は次のようになります。

遺産（相続財産）の管理・承継

• 不動産や預貯金、株式、投資信託などに関する名義変更手続き
• 名義変更までの財産管理
• 遺言執行者のサポート

遺産分割協議書なども作成することができますが、相続人間の調整といったことをすることはできません。
揉めている場合に家庭裁判所へ調停を申し立てることは可能ですが、弁護士と異なり代理人になることはできません。

身体的理由などによる財産管理

主に任意後見契約とセットで契約締結をすることが多いと思われますが、判断能力がしっかりしている場合でも身体が不自由であるなどの理由から、以下のような内容についての財産管理を行うことができます。

• 金融機関の口座管理
• 施設利用料などの支払い
• 賃貸不動産管理　　　　　　　　　など

任意売却

不動産の任意売却（いわゆる「任売」）についても財産管理業務の一環です。

しかし、配分表の作成において担保権の順位どおりではなく配分等を任意に決めたり弁済額について減額交渉等を行うことは債務整理における裁判外和解交渉であり、簡裁代理権の範囲を超えることになります。

また、司法書士は宅建業法上の資格をも有していない限り不動産の仲介業務を行うことはできません。

 留意点

制度上、財産管理を行う司法書士が監督を受ける仕組みがありません。
定期的な報告義務を委任契約書に盛り込むといった委任側の監督権行使方法の確保と明確化や公正証書による契約締結が望ましいと考えます。

また、本人の判断能力が低下してきているという場合には、成年後見制度を採用するべきです。

お墓と相続財産

法テラスのツイートをネタにしようと考えた坂口です、こんばんは。
昔のブログで記載した内容をブラッシュアップしてこちらに記載することも考えています。

お墓は相続されるの？

【お墓は相続されるの？】お墓は祭祀用財産とされ、相続財産にはなりません。遺産分割とは別の手続きで祭祀を承継する人を決めることになります。被相続人が遺言で指定することも、生前に口頭や書面で指定することもできます。承継する人は必ずしも法定相続人でなくてもよく、友人でも構いません。

— 法テラス（広報） (@houterasu_4_10) 2014, 7月 7

ここに結論が書かれていますが、もう少し詳しく解説したいと思います。

民法に規定されている祭事に関する権利の承継

（相続の一般的効力）
第八百九十六条 　相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する。ただし、被相続人の一身に専属したものは、この限りでない。

（祭祀に関する権利の承継）
第八百九十七条　系譜、祭具及び墳墓の所有権は、前条の規定にかかわらず、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。

２　前項の本文の場合において慣習が明らかでないときは、同項の権利を承継すべき者は、家庭裁判所が定める。

祭祀主宰者（さいししゅさいしゃ）

祭祀 【さいし】
神や祖先を祭ること。「祭祀財産」とは墓、仏壇、神棚などのこと。遺産相続の際に控除される。「祭祀主宰者」とは墓などの祭祀財産を管理したり、葬儀の喪主を務めるなど祭祀を行う者。

Weblio辞書より

この祭祀を主宰する人のことを祭祀主宰者といいます。要するに喪主などのことですね。

祭祀主宰者は

1. 被相続人の指定
2. 被相続人の指定がない場合は慣習
3. 被相続人の指定も慣習でも明らかでない、または争いがある場合は家庭裁判所の審判

によって定まります。

被相続人の指定方法に制限はありません。生前行為でも遺言でもよく、口頭・書面・明治・黙示を問いません。

祭祀財産

系譜・祭具及び墳墓と規定されています。

【系譜】
歴代の家長を中心に代々の系統を表示するもので、系図など

【祭具】
位牌や仏壇のことで、これらとセットになるもの（従物）など
簡単に言えば祭祀のための道具ですね。

【墳墓】
遺体や遺骨を埋葬している設備のことで、墓石や墓標、埋棺など
※敷地である墓地については墳墓に含まれるか争いがあります

祭祀財産の承継

祭祀財産を所有する被相続人が死亡したとき、祭祀主宰者が法律上当然に承継することになります。主宰者になることを辞退できないですし、祭祀財産の承継を放棄することもできません。

指定されたら厄介と思われるかもしれませんが、祭祀義務を負わされるというわけではありません。
さらに、承継後に主宰者が祭祀財産を処分することは自由なので、相続人が反対したり返還を求めることはできません。
（広島高判昭２６・１０・３１）

（結論）祭祀財産は遺産分割の対象にはなりません

祭祀財産に含まれるものについては祭祀主宰者が当然に承継します。

座り仕事をしていると

今日は司法書士試験でした。受験生のみなさんお疲れ様です。

自分のときはどうだったかというのを思い出しているのですが、割と忘却の彼方だった坂口です、こんばんは。
しばらくは試験のことを忘れてゆっくりと時間を過ごされてはいかがでしょうか。

（本題）この仕事は基本座ってばかりです

司法書士というとどのようなイメージをもたれているのでしょうか。ずっと事務所に籠っているのを想像されているのかもしれません。
実はみなさんが思っている以上に動き回ります。

動き回るってどういう場面なの？

たとえば不動産の決済ですと決済場所（主に金融機関）に出向く必要があります。
また、状況次第ではありますが依頼者のところへ伺うこともあります。

移動手段は車がほとんどです。
中には電車などの公共交通機関を使っている事務所もあるでしょう。特に都心部はそれらが発達しているので、駐車場の問題などを考えると合理的です。
しかし、私が事務所を構えているところはそこまで発達していない地域ですから、必然的に車移動になります。

動き回っているなら座ってばかりではないと思われるかもしれません。
ですが上に書いたとおり移動は車です。

車の運転をしているときの状態を想像してみてください。
座っていますよね？
駐車場から多少は歩きますが、その程度です。

当然運動不足になります。
（しっかり別途運動をされている司法書士もたくさんいらっしゃるでしょうが）

事務所でも座り、車でも座り、更に訪問先も基本的に椅子に座ります。場合によっては座敷で正座です。

こう座ってばかりだと腰への負担が相当かかっていることになります。
腰痛に悩まされている司法書士は多いのではないでしょうか。
（想像の域を出ませんが）

ニュース・情報系サイトを閲覧していて、次のような椅子があるのを発見しました。
（http://gigazine.net/news/20140706-hermanmiller-embody-chairs/）

どうやら背骨のラインに沿った形をしていて身体への負担が軽くなるようです。
腰痛予備軍（ぎっくり腰をギリギリで回避している）の私にとって興味深い情報であり、少々真剣に読んでみました。

そして販売元のサイトに飛んだりAmazonで検索してみました。
（Amazonの検索結果が下になります）

ハーマンミラー エンボディチェア グラファイトベース グラファイトフレーム 背・座バランスブラック CN122AWAA G1 G1 BB 3513

高い（まがお

もう少し余裕ができたら検討するということで、今回はブラウザのタブをそっと閉じさせていただきました。

腰痛回避の方法を模索することにします。

法律上の揉め事が起きたときの対応

以前使っていたブログの表示形式がイマイチ好きになれなかったので、こちらに移行しようかと考えている坂口です、こんにちは。
cssでカスタマイズできたのですが、どうにもしっくりこなかった。
こればかりは感性の問題なので、以前のサービスに欠陥があるというわけではありません。

（本題）揉め事が起きたときの対応について

いきなり喧嘩腰でいいの？

債権回収などをはじめ、様々なトラブルの相談をいただきます。 

概ね相談される際には感情的になっているため、相手方への強い通知を希望されます。
もちろん状況によってはそのような対応をすることが最善のときもあるのですが、まずは話合いをする余地を作ることが大切だと思っています。

内容証明郵便を利用するということは

強い通知の代表格として内容証明郵便があります。名前を耳にしたことのある方も多いのではないでしょうか。

内容証明郵便を受け取るということは、最後通告に等しいと考えています。
簡単に言ってしまえば「これから喧嘩するからよろしく」という内容を送りつけていることと同じです。

喧嘩腰で臨んでしまうと

これから喧嘩するという内容の文章が送られてきて、話合いに応じようとする人間はかなり稀ではないでしょうか。

全ての場合において話合いによる解決が最善とは限りません。
和解というのは互いに譲歩する必要があるため、こちら側に非がなく二度と会わなくても問題ない場合においては全力で殴りにかかって（当然物理的に殴るわけではありません）回収を行うべきときもあります。

判決を勝ち取ったとしても

たとえば訴訟によって勝訴判決を得たとします。このとき相手方は素直に支払ってくれるでしょうか？

支払ってもらえない場合は債務名義というお札を用いた強制執行手続きをする必要があります。
当然この手続きにも費用が掛かります。

話合いで解決すると

裁判外和解（示談）や調停などの話合いによって解決を図る場合、お互いにどこかしら譲歩するところはあるものの、納得できないかぎり和解や調停による協議が調うことはありません。
つまり双方納得しているため、たとえば金銭の支払いについても強制執行手続きを経なければならない可能性がぐっと低下します。

専門家に相談することによって

当事者は感情的になっていることがあるため、話合いをするという発想にそもそも至らないケースがあります。または、話合いを行おうとして口論などになってしまうかもしれません。
上に記載してあるとおり全力で殴りにかかった方がいいときもありますが、まず最初は話合いを行うことにより場合によってはスムーズに解決することもあります。

専門家が入ることにより依頼者の不利益にならないよう配慮しつつ交渉（話合い）が可能になります。
相談することによって思いのほか感情的になっていたと気付くことがあるかもしれません。

（結論）

抱え込んでしまうとそれだけでストレスになってしまい、悪循環に陥る可能性もあります。
弁護士や司法書士事務所または法テラスや市町村の無料相談などに足を運んでみてはどうでしょうか。
事務所についても事前に相談料などの料金体系を確認できるはずです。

【相談すること＝解決までの依頼をすることではない】のですが、不安であれば事前に「今回は相談だけでお願いします」と伝えておけば問題はありません。