賃貸借と敷金トラブル～経年変化（経年劣化）について
新年度になりました。
日本は新年（１月）と新年度（４月）の二つがあるため、一年の経過が早く感じられる気がします。私だけかもしれませんが。
原状回復義務と経年変化（経年劣化）
今回は経年劣化についてご紹介します。
具体的には総務省のガイドライン次の部分の解説です。
経年変化・通常損耗は必ず前提になっており、経年変化・通常損耗の分は、賃借人は賃料として支払ってきているところで、賃借人が明け渡し時に負担すべき費用にならないはずである。したがって、このような分まで賃借人が明け渡しに際して負担しなければならないとすると、経年変化・通常損耗の分が賃貸借契約期間中と明け渡し時とで二重に評価されることになるため、賃貸人と賃借人間の費用負担の配分について合理性を欠くことになる。
「形あるものいつかは壊れる」なんていう格言もあります。
どんなに丁寧に扱っていても自然と物は劣化していくのに、それを引き払うとき借主に負担させるのは酷だよねということです。
そこで、借りていた期間に応じて借主の負担を減らそうというのが、この「経過年数による考え方の導入（経年劣化考慮）」です。
具体的には、耐用年数経過時に残存簿価1円まで償却されます。
残存価値の償却例
カーペット
償却年数は６年で残存価値１円となるような直線（または曲線）を描いて経過年数により賃借人の負担を決定することになります。
年数が経つほど賃借人の負担割合は減少することになり、６年以上使われていたのであれば、その価値は１円にすぎないということです。
そして、入居時に新品ではなかった場合、経過年数のグラフそのものが下方修正されることになるため、耐用年数が６年のものであっても６年未満で価値が１円にまで下がります。
フローリング
フローリングは部分補修ということが馴染まない（部分的に補修することは少ないし、将来的に全体を張り替えることになる）という性質があります。
そこで、フローリングの部分補修についてはこの経年劣化を考えないということになります。
ただし、全体的に傷つけているといった理由でフローリング全体を張り替えた場合には経年劣化を考慮します。
注意義務との関係
どうせ経年劣化するからといって、荒っぽい使い方などをしたことにより（善管注意義務違反 前回記事参照）修理や工事をしなければならないときは、借主が費用負担をしなければなりません。
節度を持った使い方をしなければならないということですね。
次回最終回は、より具体例を増やした解説をします。
敷金と原状回復について（ガイドラインの解説その１）
今日は暖かいです。
若干鼻が気になりますがまだ自分が花粉症であることを認めたくはありません。
賃貸借と原状回復について
前回ご紹介したガイドラインの解説編（その１）となります。
長くなりそうな気がするのでその１とさせていただきました。
また、確定ではありませんがオーナーさんが悩まれているであろう内容についても、賃貸借にまつわる内容ということで記事にする予定です。
原状回復の定義
原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること
建物や設備の価値が下がる要因は次のように考える事になります。
１．経年変化
物質である以上時間と共に劣化していきます。壁のクロスやフローリングなどの日焼けなどは避けることができません。
このように自然に劣化していくことを考慮する必要があります。
２．通常損耗
使うということは、どんなに丁寧に扱っていても劣化していくものです。たとえば住む以上家具を置かざるを得ないのですが、その際どうしても重みでへこみができてしまいます。
このように通常使っていれば当然のように傷ついてしまうようなものも考慮することになります。
これら２つについては借りている人の責任ではないので、貸している側が負担すべきものとなります。
３．賃借人の故意・過失、善管注意義務違反など
借りている人は、通常期待される注意義務（善良な管理者としての注意義務）を負うことになります。
したがって、わざと（故意）やうっかり（過失）で傷つけたりしてしまった場合は借りている人の責任となるため、借主が負担すべきものとなります。
次回は、これらのうち経年変化（経過年数）について解説していきます。
実際にこの３月で引っ越される方については、退去して掃除した後の状態を写真で記録しておくことを強くおすすめします。
逆にこの３月末や４月から入居される方は、引越前の状態を写真で記録しておくことを強くおすすめします。
敷金にまつわるトラブルについて
ブログではご無沙汰しております、坂口です。
三寒四温とはよく言ったもので、温かくなったり寒くなったりと体調管理をしっかり行わないと崩してしまいそうです。
引越と敷金トラブル
３月は引越のシーズンです。
転居するにあたって、従前借りていた物件の精算をすることになります。
敷金は原則として全額戻ってくるものですが、そもそも敷金とはどういったものなのでしょうか。
敷金とは
入居にあたって、大家さんに預けておくお金です。
これは、家賃の未払い分や退去時の修繕費・清掃費などに充てるためのもので、保証金と呼ばれることもあります。
敷金の返還原則
事前に預けているお金ですから、退去するときに全額返還されるのが原則です。
そのときに未払い家賃があったとするならば、敷金から差し引かれるのは誰もが納得することでしょう。
問題となるのは修繕費・清掃費です。
トラブルとなりやすい修繕費・清掃費
退去時の精算として敷金が戻ってくるどころか追加費用を請求されるといったケースも見受けられます。
そもそも退去する際には借りる前と同じ状態にして（元の状態に戻して）返す必要があり、専門用語で「原状回復」と呼びます。
元の状態に戻すということから、修繕費や清掃費というものが発生するわけですが、通常どんなに物件を傷つけないように気を付けて生活していても、劣化していくものがあります。
たとえば、日焼けしてしまった壁紙や多少の擦れ傷がついてしまったフローリングなどです。
こういった経年劣化するようなものにまで、借主はすべて負担しなければならないのでしょうか。
すでにこういったトラブルを受けて、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを公開しています。
リンク先の内容を読んでいただくと全貌がわかるのですが、量が膨大ということもあるため、次回からこのガイドラインを分割して説明していこうと思います。
相続について思うところ
このブログの存在を若干忘れかけていた坂口です、こんばんは。
それにしても一気に冷え込みましたね。風邪をひかないように注意しないといけません。
相続登記について
相続による名義変更のご相談で、亡くなった方が５年以上前だったというケースが続きました。
登記するにあたって、亡くなった方の最後の住所地と登記簿上の住所とをつなげるために住民票除票が必要となります。
除票と附票
除票の保存期間は亡くなってから５年と決まっているため、除票を手に入れることができません。
配偶者の方が存命であれば、戸籍の附票というものにも住所が記録されているため、こちらを使うことができます。（戸籍の附票の保存期間も除籍されてから５年です）
しかしそうでない場合は上申書や権利証などが必要となってきてしまいます。
こちらにも記載してありますが、亡くなられてから長期間名義変更をされないでいると、さまざまな不都合が生じる可能性を秘めています。
遺産分割協議書と印鑑証明書
遺言などがない場合は、名義変更において遺産分割協議書も法務局に提出しなければなりません。
しかし、協議書を紛失してしまっているときには改めて作成し、相続人全員に実印による捺印が必要となります。
また、印鑑証明書も用意していただくことになります。
おわりに
名義変更については法律上の義務ではありませんが、早い段階でされた方が費用も安くすむことを多くの方に知っていただきたいです。
続）商業登記について
最近朝晩くしゃみなどが止まらない坂口です、こんにちは。
今日たまたま税理士の先生とお電話した際イネ科の花粉症が話題に挙がったので、もしかしたら花粉症デビューしてしまったのかもしれません。まったく嬉しくないです。
本題
前回商業登記について記載しましたがその続きになります。
やはり備忘録に近い形になってしまうことを予めご了承願います。
代表取締役の辞任
（添付書面）
第六十一条 （略）
２ （略）
３ （略）
４ （略）
５ （略）
６ 代表取締役若しくは代表執行役又は取締役若しくは執行役（登記所に印鑑を提出した者に限る。以下この項において「代表取締役等」という。）の辞任による変更の登記の申請書には、当該代表取締役等が辞任を証する書面に押印した印鑑につき市区町村長の作成した証明書を添付しなければならない。ただし、当該印鑑と当該代表取締役等が登記所に提出している印鑑とが同一であるときは、この限りでない。
この条文により、印鑑届により会社の実印登録をされた会社の代表取締役が辞任される際には、個人の実印及び印鑑証明書の添付が必要となりました。
ただし書にあるとおり、会社の実印を用いる場合には適用されないことになりますが、少なくとも当事務所においては代表者の辞任意思を明確に証する為に個人の実印が押印された辞任届及び印鑑証明書をお願いすることにしています。
印鑑カード
代表者が変更する際、新代表者の印鑑届を提出する必要があります。
その際従前の印鑑カードを引き継ぐのが一般的ですが、万が一紛失されているときには事前に前代表者より印鑑カード廃止届及び印鑑カード交付申請を行っておくとスムーズに手続きが進みます。
その他の方法もあるのですが、役員変更と同時に管轄外本店移転が決議される場合、出張による旅費日当が高くついてしまうことから手続の流れとしてこの方法で統一させていただいています。
おわりに
備忘録というよりも当事務所の方針と協力依頼のような形になってしまいました。
司法書士事務所ごとに手続き方法が異なることもあります。ご不明な場合は事務所にお問い合わせいただくと確実です。
商業登記について
暑くなったり寒くなったりで、風邪をひきかけている気がする坂口です、こんにちは。
今回の内容は備忘録も兼ねて。
商業登記規則の変更
１）株式会社の設立または役員（取締役・監査役等）の就任
平成２７年２月３日商業登記規則等の一部を改正する省令が公布され、同月２７日より施行されています。
具体的には次のような変更です。
本人確認証明書として
（ⅰ）印鑑証明書
（ⅱ）住民票の写し
（ⅲ）免許証の写し
原本証明として
「原本に相違ありません」「氏名」の自署・捺印
が必要となります。
※再任の場合は必要ありません
また、株主総会における席上就任承諾の場合は、議事録に役員の氏名のほか住所も記載する必要があります。
議事録に住所の記載がないときは、住所氏名が記載された就任承諾書を添付する必要があります。
２）監査役の監査の権限
従来、会社法における監査役設置会社と商業登記記録における監査役設置会社にはずれが生じていました。
会社法上の監査役設置会社の定義は、監査役が業務監査権限を有している場合なのですが、商業登記においては会計監査限定の場合でも監査役設置会社の旨が記録されていました。
この齟齬を解消するため平成２７年５月１日より改正会社法が施行され、「監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがある」旨の登記が必要となりました。ちなみに、５月１日以降監査役に関する登記を申請するまでこの猶予されます。
※特例有限会社は不要です
会計監査限定である旨の定款を添付することが原則ですが、会社法施行前に設立している、いわゆる小会社は、商法上監査役の監査の範囲は会計とみなされています。
したがって、定款に監査の範囲について明記されているケースは少ないのではないでしょうか。
株主総会で定款変更を行っている場合は別として、定款に記載はないために定款を添付しても会計限定であることを証することができません。
この場合、平成２７年２月６日民商第１３号通達「会社法の一部を改正する法律等の施行に伴う商業・法人登記事務の取扱いについて」に記載されているとおり、
会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第５３条の規定により、監査役の監査の範囲を会計に関するものに限定する旨の定款の定めがあるとみなされた株式会社であり、かつ、定款または株主総会の議事録のいずれも添付することができないことを記載した代表者の証明書
を添付することになります。
おわりに
長々と説明してありますが、ご不明なときは司法書士事務所にお問い合わせください。
google検索
だいぶ暖かくなりました。むしろ日中は暑いくらいですが未だに車のスタッドレスタイヤをノーマルに変更しそびれている坂口です、こんにちは。
本題。
次のような趣旨の記事を目にされた方も多いのではないでしょうか。
弊事務所のサイトは外注ではなく個人で作成しています。
最近はバタバタしているためサイトのメンテナンス等を疎かになっていたのですが、この情報を知って以来、なんとか時間を作って対応させようと考えています。
（以前から費用シミュレーションのバージョンアップ等も検討していたため、並行して作業するつもりです）
サイトの構築などは半分趣味の領域だったので休日に作業したらいいと思うのですが、「休むことも仕事やで」というありがたいお言葉を頂戴しているので、後回しになっています。
ご不便をおかけしていますが、何卒ご理解ください。
ソースを書きはじめると、あっという間に数時間経過するくらい没頭してしまいます。
レトロゲーム
前回のブログから約半年、まるで冬眠していたかの如く。
ご無沙汰しております、坂口です。
今までの流れから、いざブログを書こうと思っても内容のつまったものでなければいけないと考えてしまって、そっと閉じることが多かったのですが、そんなことをしては放置しすぎることになるため、少々内容の薄いものでも構わず投稿しようとこれをしたためています。
むしろ、内容に応じて文体も変更した方がよさそうです。
前置きがやたら長かったのですが、本題。
私は年齢的にファミコン（※）世代です。
しかし、大学院を修了しサラリーマンになった頃にはゲームをほとんどしなくなりました。
大人になるというのは、こういうことなのかなとうっすら思っていたのですが、最近また子供のころに買って実家に封印されていたスーパーファミコン（※）を引っ張り出してゲームをするようになりました。
（大人になることとゲームは関係なかったんや）
中古のファミコンやスーパーファミコンのカセット（ソフト）を購入していわゆる「積みゲー」状態になっていますが、気にしていません。いつかやるでしょうから。
任意後見と法定後見の優先順位
台風が過ぎ去り一気に肌寒くなったように感じる坂口です、こんばんは。
当事務所は目立った被害はありませんでしたが、被害に遭われた方はこの場を借りてお見舞い申し上げます。
任意後見と法定後見
先日公益社団法人成年後見センター・リーガルサポートの研修を受けました。
その資料も参考に綴っています。
任意後見・法定後見とは
【任意後見】
自己決定の尊重という観点から、「任意後見契約に関する法律」によって規律される民法上の委任契約の一類型です。
つまり、判断能力が低下した場合には「自分で決めた」事務範囲（たとえば財産管理として預貯金の管理など）を「自分で決めた」人に代わりになって行ってもらう（委任する）制度で、契約によって成立します。
（この契約は公正証書で結ぶ必要があります）
【法定後見】
民法で規定された要件に該当する場合に、家庭裁判所へ申立てることによって後見人（または保佐人・補助人）をつける制度です。
（法律上規定されているため、「任意後見」に対して「法定後見」と呼ばれます）
※詳しい内容については、当事務所のサイトをご参照ください。
追って、こちらのブログにも詳細を記載する予定です。
競合する場合
任意後見契約と法定後見が競合する場合はどちらが優先されるのでしょうか。
原則として、任意後見契約が優先します。
これは自己決定の尊重という理念からも導かれますが、次の条文からも導かれると考えられます。
任意後見法第１０条（後見、保佐及び補助との関係）
任意後見契約が登記されている場合には、家庭裁判所は、本人の利益のために特に必要があると認めるときに限り、後見開始の審判等をすることができる。
（２項３項省略）
任意後見契約の登記とありますが、これは任意後見契約は公正証書で結ぶ必要があり、公証人はそのことを登記します。
したがって、任意後見契約が締結されたことが登記されるわけです。
さて、赤字で強調しましたが、この条文の反対解釈として任意後見契約が締結されている場合は、本人の利益のために必要がない場合は後見開始の審判等をすることができないということになります。
つまりこの条文からも任意後見契約が法定後見よりも優先されると考えられます。
おわりに
任意後見と法定後見のどちらが優れているかということを論じることは、意味がありません。
それぞれにメリット・デメリットがあるからです。
ご自身にとってどちらを選択したほうが良いのかは、一概に言えません。
それぞれのメリット・デメリットをしっかり把握したうえで選択することをおすすめします。
読書の習慣
空の雲がとても高くなり、もう夏ではないなと感じている坂口です。
よく考えたらもうすぐ１０月なので当たり前でした。
本を再び読むように
大学生時代は理系文系関係なく周囲に読書家がかなり多かったため、元々あまり本を読んでいなかった私も焦って読み漁りました。
ちなみに特定のジャンルに絞ろうとはしていませんでしたが、新書やブルーバックスが多かったように記憶しています。
大学院生時代以降はかなり本から遠ざかっていましたが、最近またちょくちょく時間を見つけては短時間とはいえ読み始めています。
何故読まなくなってしまったのか考えてみると、大学院では英語論文ばかり読まなければいけなかったし、サラリーマン時代は他のことに没頭していました。
この資格の勉強をするときも当然活字とにらめっこ。今の仕事をするようになっても文章との戦いです。
単純に「プライベートで活字はNo thank you」という状態でした。
しかし、よくよく考えてみるとネットニュースなどパソコンやスマートフォンで活字に触れ続けています。
基本的に紙に印刷された文字が好みです。
生活環境で随分変わってしまったとは思うのですが、久しぶりに（専門書以外の）本を手に取ってみると少し懐かしい感じがしました。
先日のブログで普段読まない本を段ボールにしまいこんでいるという記事を書きましたが、発掘作業に勤しみそうです。
通称人間をダメにするソファ（体にフィットするソファ）に身体を埋もれさせながら本を読むのは快適です。
※ただし途中で寝る可能性あり
